黄陵县人民政府关于印发《加强我县物业管理工作实施意见》的通知_政策法规

　　为切实加强物业配套设施建设，开发建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，县规划管理部门要在《建筑工程规划许可证》中注明物业管理用房的位置和面积。规划设计单位在制定居住小区详细规划方案时要充分考虑环卫、市政道路、路灯、园林绿化等市政公用基础设施和其他配套的公用服务设施，居住小区详细规划方案评审时应邀请物业管理部门参与论证，方案审批时要有物业管理部门审查意见。新建小区内，开发建设单位要按照《陕西省物业管理条例》配置物业管理用房，确保小区设计合理，功能完整。用房位置应设在住宅小区中心区域或主出入口附近的临街底层,不得设置在地下室或住宅楼内。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米，属于全体业主共有，房产管理部门要对物业管理用房独立测量、计算面积(其面积不计入分摊的公用建筑面积内),并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样，并依法办理产权登记，开发建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。对物业管理配套设施建设不到位的，城建、房管、物业管理等部门不得竣工验收。未经竣工验收的住宅小区，开发建设单位不得将房屋交付买受人，交付买受人的，房产管理部门要责成开发建设单位限期整改，并按规定给予处罚。

　　主要强化五项制度：1、市场准入制度。县物业管理部门要按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，结合我县物业管理现状和发展趋势，采取控制规模总量（物企总量控制在10个以内）的办法，加强物业企业的管理。同时要注重物业企业资质等级的申请核定。在资质审批上严把市场准入关口，在工作人员岗位证书、劳动合同和承揽项目面积等方面严格审查，确保进入市场的企业真正符合要求。2、资质审验制度。要加强对全县物业服务企业资质的年度审验，对不符合规定的企业，责令整改并视情节注消资质。逾期未参加资质审验的资质证书自行失效，不能继续从事物业服务活动。3、持证上岗制度。加强从业人员岗位培训，提高从业人员服务水平和持证上岗率，未取得岗位证书的不得上岗，未取得资质证书的，不得进行物业服务。4、考核制度。物业管理部门每年要对全县物业服务企业进行考核，并将考核结果作为资质审验升级、参与投标和创优达标的依据。对业主比较满意、有发展潜力的企业实行重点扶持，鼓励企业做大做强，不断提高服务水平；对业主满意率底、服务水平差、企业规模小、发展潜力不足的物业企业进行歇业整合，限期整改。5、信用档案制度。建立健全物业信用档案，将企业基本情况信用记录以及相关投诉情况等核实后记入档案，引导企业诚信自律、依法经营。

　　一是住宅开发建设单位（以下称开发建设单位）出售物业之前必须制定切实可行的物业管理方案。对不具备物业管理条件和未在物业管理部门进行物业备案登记的，县房产管理部门不得办理房屋销（预）售和不动产权属初始登记手续。二是开发建设单位必须严格按规定选聘物业服务企业，采用公开招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，招标公告要在所辖小区公告栏内公告。三是开发建设单位出售物业时，不得代替物业服务企业做出相关承诺。四是开发建设单位在销售物业之前需与选聘的物业服务企业签定书面的《前期物业服务合同》，并督促物业服务企业严格履行。五是开发建设单位在销售物业之前要制定《业主临时管理规约》，并将《业主临时管理规约》向物业买受人明示和说明。物业买受人应当在与建设单位签定物业买卖合同时，对遵守《业主临时管理规约》做出承诺。

　　开发建设单位需在销售物业一个月前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，投标人少于3人或住宅小区规模在3万平方米以下的，经县物业管理部门批准，可以采用协议方式选聘相应资质的物业服务企业。业主委员会成立后，要按照《物业管理条例》的有关规定，通过公开招投标方式,选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理,逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。因物业服务企业退出，造成住宅区无人管理的，可经开发建设单位或者业委会确定一家物业服务企业，经物业管理部门批准，可以暂时按物业管理服务等级标准提供基本服务保障；同时街道办事处、居委会要及时组织业主组建或召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

　　建立县物业管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)两级物业管理逐级检查考核机制,健全县、乡两级物业服务企业监督考核机制。县物业管理部门和街道办事处要细化目标责任,结合我县创建工作,将物业管理纳入年终考评体系。物业管理涉及的政府部门、相关单位,如水、电、气、暖和自管、自治的牵头单位,是本部门、本行业物业管理的主要责任人。县政府对物业管理目标责任落实情况每半年检查一次,每年全面考核一次,对辖区物业管理乱、环境秩序差、全覆盖不达标,或造成不良影响、酿成重大事件的,要与单位政绩挂钩,追究主要领导的责任,并在绩效考核时给予相应评定。要进一步完善投诉处理、监督检查、工作考核、责任追究等制度，进一步优化物业管理环境。对物业服务企业因思想不重视、措施不落实造成维修不及时、服务不到位、收费不规范的，要通报批评，一年内不得申请等级核定，不得承揽新的物业服务项目，并将处理结果作为不良行为记入物业服务企业信用档案。物业服务企业应当按物业服务合同的约定，用先进的管理方式和科学的管理手段，提供质价相符的专业化服务，不断提高服务水平。要从严制止各类违章搭建、占道经营、污染环境、噪音扰民等不良行为，及时排查各类安全隐患，并报告相关部门处理。在聘用期内未按服务标准提供服务，或管理不善导致业主不满并投诉，被业主委员会解聘的物业服务企业，在一年内不得再接管我县住宅小区的物业服务。各物业管理区域业主委员会应当组织力量，对物业服务企业服务情况进行督促，发现物业服务中存在不规范等问题的，及时与物业服务企业协商、沟通，提出改进意见，促进物业服务水平的提高。

　　县物业管理部门要尽快制定全县《住宅专项维修资金收缴、使用、管理办法》、《物业保修金管理办法》，加大住宅专项维修金的征缴力度。对新开发的住宅小区，业主未缴纳住宅专项维修资金前，发改、规划等有关部门不得通过验收，开发建设单位不得将房屋交付使用，房管部门不得为业主办理房屋产权登记。同时加强物业保修金的收缴，开发建设单位要按《陕西省物业管理条例》、《陕西省物业保修金管理办法》的规定在申请新建住宅附属设施设备交付使用备案或者办理不动产权属初始登记前，持土地使用证明文件、建设工程规划许可证及其总平面图、房屋面积实测报告、建筑区划划分意见书、建筑工程竣工验收合格证明等相关资料，向县物业管理部门办理保修金交存手续，并足额即交存保修金。未缴纳保修金的，房管部门不得办理商品房销（预）售许可证。物业管理部门要加强物业保修金、住宅专项维修资金的监督管理，坚决杜绝截留、挪用等违规现象，确保资金安全。同时，住宅专项维修资金不再由开发建设单位（物业公司）收取，业主委员会未成立前，由县物业管理部门统一代收代管。

　　提倡配套设施比较齐全的办公大楼以及具备条件的机关、学校、医院、商场、单位家属楼等其他物业，推行专业化物业管理，严禁任何单位用公款支付应当由个人承担的物业服务费及房屋维修费。对于办公区与居住区混杂在一起的单位，要分别核算所需物业服务费数额，分别承担。财政、审计等部门应加强监管、审计。物价部门要会同物业管理部门研究制定物业服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成,依法加快建立“分等定级、质价相符”的收费机制。住宅物业服务收费实行政府指导价,非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务企业要认真落实物业服务收费明码标价规定，健全企业财务账目,严格按标准收费,自觉接受物价、物业管理部门及业主的监督。物业管理区域内,供水、供电、通讯、有线电视等单位要向最终用户收取有关费用，未收费到最终用户的,产生的损耗由供应单位承担,不得强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收费用的,可以根据双方约定向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。并应向业主出具专业经营单位的发票。同时，物业服务企业不得借代收其他费用之机，向业主强收物业费。

　　各部门和相关单位,特别是各级领导干部要加强领导,精心组织,切实把物业管理工作摆到议事日程上，落实到行动中,推动我县物业管理健康发展。城建部门要在小区规划建设中，充分考虑物业管理各个因素，使规划更切合实际，做到功能完善，设施齐备，环境良好，坚决维护规划的严肃性，杜绝服务功能先天不足现象；公安部门要合理布局警务室，加强对小区保安工作的协调指导，搞好小区的治安秩序，规范车辆停放行为，保障消防通道畅通有序；物价部门要会同物业管理部门加强物业收费管理，规范物业服务收费行为，明确收费原则，收费标准，建立健全物业收费价格体系；环保部门要加大噪音扰民治理力度，为居民营造舒适的生活环境；消防、卫生部门要及时处理物业企业管理区域内的违法违规行为。工商部门对在物业管理区域的无证经营行为应依法查处。新建住宅小区内垃圾的处理，城管部门与物业服务企业签定协议，按保洁、清运、处理的比例向物业服务企业收费。供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位要依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。街道办办事处（乡镇人民政府）和社区要把小区纳入社区管理范畴，与其他工作同安排、同部暑、同检查、同考核、使政府的物业管理服务职能延伸到每个住宅小区。

　　为了加强全县物业管理工作的组织领导，县政府成立物业管理工作领导小组，由分管副县长任组长，县城建局、房产局、公安局、信访局、监察局、财政局、城管局、审计局、环保局、工商局、卫生局、物价局等部门单位主要负责人为成员。在县房产管理局下设领导小组办公室，具体负责全县物业日常管理工作。店头镇、桥山镇、街道办等乡镇也要成立物业管理工作领导小组,强化基层职能,明确工作职责。按照“条块结合、以块为主”的原则，建立健全物业管理部门、街道办事处 (乡镇人民政府)、社区和业主委员会共同管理物业工作的体制，构建属地管理体系，将物业管理监督权限下放到街道（乡镇人民政府）、社区，形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局。街道办事处（乡镇人民政府）要切实履行职能，真正成为协调社区建设与物业管理的第一责任人，建立物业矛盾纠纷调处机制，营造发现和解决问题在基层的良好局面。要定期分析研究形势,认真解决重大问题，在定期书面向县物业领导小组报告一次工作情况。要明确分管物业管理工作的领导，参与指导辖区内住宅小区业住大会的筹备、召开、选举，对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、管理，并协助联席会议的组织和召集，协调处理物业区域内的民事矛盾纠纷。社区（居民委员会）要确定专人负责物业管理工作，协助街道办（乡镇人民政府）参与和组织辖区内的物业管理工作。对住宅小区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，调解处理物业区域内的民事纠纷，列席业主大会，业主委员会和业主代表大会。乡镇人民政府、街道办事处要坚持“业主自治和行政组织”相结合的原则,按照规定的程序,加强住宅小区业主委员会建设。住宅小区已交付业主使用，且入住率达50%以上的，应成立业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，应当由热心公益事业，责任心强，有一定的组织能力和能保障必要的工作时间的业主担任，也可聘请所在社区居委会的人员担任。业主委员会要全面履行职责,既要监督物业服务企业的服务,还要督促业主按时交纳物业服务费。乡镇人民政府、街道办事处要支持业主委员会的工作,业主委员会换届期间,由乡镇人民政府、街道办事处指定辖区社区居委会代为履行业主委员会的职责,确保工作正常运转。